Budgivning, kontrakt och tillträde

Hur svensk budgivning faktiskt fungerar, vilka villkor du kan skriva in, när köpet blir bindande och vad som händer dagen du får nycklarna.

Gäller: Sverige. Granskad 2026-09-18.

Det viktigaste

Budgivningen är inte reglerad i lag. Säljaren bestämmer formen, kan avbryta, kan sälja till någon som inte bjudit högst och är inte bunden av något bud.
Ditt bud är inte bindande. Det är underskriften på köpekontraktet som binder.
Mäklaren ska föra en anteckning över buden och överlämna den till säljare och köpare när uppdraget slutförts.
Villkor som besiktning eller lånebesked måste skrivas in i kontraktet med ett sista datum för att gälla.

Så fungerar budgivningen

Den vanligaste formen är en öppen budgivning där mäklaren återkopplar de högsta buden till alla intressenter. Det förekommer också sluten budgivning och direktförsäljning. Säljaren är fri att välja köpare, avbryta, ändra utgångspris eller sälja före visning.

Bestäm din gräns innan budgivningen börjar och skriv ner varför.
Gränsen bör vara den summa du klarar månad för månad, inte den summa lånelöftet tillåter.
Räkna in tillträdeskostnader: lagfart, pantbrev, flytt och de arbeten besiktningen pekat ut.
Villkorade bud kan värderas lägre av säljaren än ovillkorade bud på samma belopp.

Köpekontraktet

Vid köp av fastighet krävs en skriftlig köpehandling som anger fastigheten och köpeskillingen, innehåller en överlåtelseförklaring och är underskriven av båda parter. Uppfylls inte formkraven är köpet ogiltigt.

Köpeskilling, tillträdesdag och hur handpenningen hanteras.
Vad som ingår i köpet, specificerat – inte "enligt visning".
Eventuella villkor med ett tydligt sista datum och vad som händer om villkoret inte uppfylls.
Fördelning av driftkostnader och avgifter vid tillträdet.
Uppgifter om servitut, gemensamhetsanläggningar och belastningar.

Tillträdet

Slutlikviden betalas, oftast genom att banken löser säljarens lån och betalar resten.
Köpebrev skrivs som kvitto på att köpeskillingen är betald.
Nycklar och eventuella handlingar, larmkoder och manualer lämnas över.
Mätarställningar noteras och abonnemang skrivs över.
Vid fastighetsköp ansöker du om lagfart. Ansökan görs inom tre månader från köpet.

Vid lagfart betalar privatpersoner stämpelskatt med 1,5 procent, beräknad på det högre av köpeskillingen och föregående års taxeringsvärde avrundat nedåt till hela tusental, plus en expeditionsavgift på 825 kronor. Köpare och säljare har gemensamt betalningsansvar för skatten.

Villkor som brukar förhandlas

Priset är bara ett av flera villkor. Det som skrivs in i kontraktet gäller, och det som sagts muntligt under visningen gör det normalt inte. Gå igenom villkoren innan du skriver under, inte efteråt.

Villkor	Vad du bör se till att det säger
Besiktningsklausul	Vem som beställer, senaste datum, och exakt hur du får frånträda eller begära avdrag om något upptäcks.
Lånevillkor	Att köpet kan återgå om lånet inte beviljas, och till vilket datum det gäller.
Tillträdesdag	Att den fungerar med din nuvarande bostad, så du inte betalar för två boenden längre än du klarar.
Vad som ingår	Vitvaror, markiser, garage- och förrådsutrymme och annan lös egendom listas i kontraktet.
Handpenning	Belopp, datum och att den hålls på klientmedelskonto fram till tillträdet.
Godkännande i föreningen	Vid bostadsrätt: att köpet förutsätter medlemskap och vad som gäller om det nekas.

Frågor att ställa

Hur många budgivare är aktiva, och är buden villkorade?
Accepterar säljaren besiktningsvillkor eller lånevillkor?
Vilket datum ska handpenningen vara inbetald?
Vad ingår i köpet – vitvaror, förråd, parkering, lös egendom?

Varningstecken

Du får inte se budhistoriken eller kontraktsutkastet i förväg.
Muntliga tillägg som inte skrivs in i kontraktet.
Villkor som stryks "för att buden ska bli jämförbara" utan att du förstår konsekvensen.

Källor

Jordabalk (1970:994) (Sveriges riksdag)
Hallå konsument – köpa bostad (Konsumentverket)
Stämpelskatt och avgifter (Lantmäteriet)
Köpa, äga, sälja eller ge bort fastighet (Lantmäteriet)