Undersökningsplikt och besiktning av hus
Vad lagen kräver att du undersöker, vad en besiktning täcker och inte täcker, och hur du hanterar fel som upptäcks före respektive efter köpet.
Gäller: Sverige. Granskad 2026-09-18.
Det viktigaste
- Köparen har en långtgående undersökningsplikt vid köp av fastighet. Fel du borde ha upptäckt kan du normalt inte åberopa efteråt.
- En överlåtelsebesiktning är okulär. Den öppnar inte konstruktioner och garanterar inte att huset är felfritt.
- Symtom som fukt, lukt eller sättningar utökar din undersökningsplikt – då förväntas du undersöka vidare.
Vad plikten innebär
Enligt jordabalkens fjärde kapitel får en köpare inte som fel åberopa en avvikelse som hen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet. Plikten är alltså relativ: ett äldre hus kräver mer av dig än ett nybyggt.
Säljaren ansvarar för dolda fel, alltså sådant som inte gick att upptäcka vid en noggrann undersökning och som fastigheten inte kunde förväntas ha. Reklamation ska göras inom skälig tid efter att felet upptäcktes, och det finns en yttersta preskriptionstid för fastighetsköp.
Besiktningen
- En överlåtelsebesiktning är okulär och bygger på vad som syns utan ingrepp.
- Fuktmätning, radonmätning, el- och VVS-kontroll samt provtagning i krypgrund beställs separat.
- En besiktning beställd av dig arbetar för dig. En besiktning beställd av säljaren är inte din.
- Läs hela protokollet, inte bara sammanfattningen, och följ upp varje riskkonstruktion.
Handlingar du bör begära
- Utdrag om fastigheten: lagfart, inteckningar, servitut och andra belastningar.
- Energideklaration.
- Bygglov, anmälningar och slutbesked för till- och ombyggnad.
- Radonmätning, om sådan finns, och uppgift om när den gjordes.
- Besiktningsprotokoll, kvitton och fackmannaintyg för utförda arbeten.
- Kartor över fastighetsgränser och eventuella gemensamhetsanläggningar.
Konstruktioner som kräver extra kontroll
Vissa byggnadsdelar är kända för att vara svåra att bedöma okulärt. Att en sådan finns i huset betyder inte att något är fel – det betyder att en okulär besiktning inte räcker som svar, och att du bör beställa en kompletterande undersökning innan du binder dig.
| Byggnadsdel | Vad som behöver kontrolleras |
|---|---|
| Krypgrund och torpargrund | Fukt och lukt i grunden, ventilation, markförhållanden och avrinning från huset. |
| Inredd källare med invändig isolering | Fukt i ytterväggens nedre del, dränering och hur länge inredningen funnits. |
| Platta på mark med reglat golv | Fuktmätning i golvkonstruktionen, inte bara okulär bedömning. |
| Våtrum | Ålder, tätskikt, golvbrunn och om arbetet är utfört och dokumenterat av fackman. |
| Tak och yttervägg | Ålder och återstående livslängd, genomföringar, plåtdetaljer och tecken på läckage. |
| El, värme och vatten | Ålder på centralen och installationerna, samt egen brunn och avlopp där kommunalt nät saknas. |
Frågor att ställa
- Vilka delar av huset kunde besiktningsmannen inte komma åt?
- När byttes tak, fasad, fönster, dränering, el och stammar?
- Finns fuktmätning i våtrum och krypgrund eller vind?
- Finns bygglov och slutbesked för alla tillbyggnader?
Varningstecken
- Besiktningsprotokollet har många "ej besiktningsbart" utan uppföljning.
- Nyligen målade eller inklädda ytor i källare, krypgrund eller kring fönster.
- Renoveringar utan kvitton, fackmannaintyg eller bygglov.
- Säljaren vill inte skriva in något besiktningsvillkor i kontraktet.
Källor
- Jordabalk (1970:994) (Sveriges riksdag)
- Köpa, äga, sälja eller ge bort fastighet (Lantmäteriet)
- Om energideklarationer (Boverket)
- Bygglov och anmälan (Boverket)